Перепланировка квартиры до получения права собственности. Перепланировка квартир в новостройке: что законно, а что нет Что является перепланировкой в новостройке без стен

В габаритах квартир.

Большинство собственников, задаются вопросом, затевая перепланировку квартиры в новостройке, с чего начать и какой порядок действий соблюдать? Попробуем последовательно все разобрать.

Во многих случаях перепланировка квартиры в новостройке согласуется по проекту перепланировки без оформления технического заключения от автора дома, (при условии конечно же, что не затрагиваются несущие и перекрытия).

Одной из важных особенностей перепланировок новостроек, является наличие во многих из них так называемой «свободной планировки», которая якобы позволяет конфигурировать квартиру как угодно. Как правило, это характерно для квартир в новых домах бизнес-класса в Москве и Московской области.

Примеры согласия банка на перепланировку в квартире, которая находится в ипотеке, фото:

ВТБ24 BSGV DeltaCredit Газпромбанк

Как узаконить перепланировку в новостройке до получения права собственности?

До выхода 840-й редакции Постановления Правительства Москвы № 508-ПП, для согласования перепланировки любой квартиры обязательно требовалось наличие оформленного права собственности.

Однако сейчас у счастливых обладателей квартир в новых домах имеется возможность сделать перепланировку и до получения свидетельства о праве собственности . Согласно п. 2.11 Приложения 2 ППМ №508 в новой редакции 840, собственник квартиры в новостройке в качестве правоустанавливающих, может подать следующие документы (копии с подлинником или нотариальные копии):

1. Для объектов долевого строительства:

• договор долевого участия (с согласием застройщика на перепланировку).
• копия договора об уступке прав (если была).
• копия акта приема-передачи недвижимости.
• справка об исполнении обязательств перед застройщиком.
• разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

2. Для объектов муниципального фонда:

• копия приказа городских властей о строительстве дома.
• подписанная и утвержденная копия акта приемки дома.
• справка о присвоении адреса. Документы о соответствии строительных адресов почтовому.
• документы, подтверждающие передачу квартиры.

Зачем может понадобиться поэтажный план застройщика?

План застройщика (он же архитектурный план) необходим, например, если исходная планировка настолько «свободная», что в исходном поэтажном плане БТИ вообще не выделены никакие зоны, за исключением, может быть, ванной, кухни и санузла.

В этом случае, чтобы понять, где у вас коридоры и кладовки, а где жилые комнаты (и доказать Мосжилинспекции, что вы расширяете, допустим, санузел именно на коридор, а не на комнату), придется запросить поэтажный план застройщика, где все это четко размечено. Именно на нем вы увидите настоящую планировку квартиры, утвержденную городом.

Пример поэтажного плана застройщика, фото:

Примеры планов БТИ по новостройкам без выделенных зон коридоров, фото:

Какова цена перепланировки в новостройке?

Цены на узаконивание данного вида перепланировки рассчитываются по тому же принципу, что и для жилых помещений в любых других многоквартирных домах в Москве. На стоимость влияет в первую очередь, сложность предстоящих изменений и состав проектной документации, а не тип дома.

Подробнее с ценами на наши услуги по согласованию различных видов перепланировок и переустройств

Сегодня в статье речь пойдет о перепланировке квартиры на этапе строительства. Мы совместно с нашими экспертами постараемся найти ответы на следующие вопросы:

1) В чем отличие перепланировки на этапе строительства от перепланировки в новостройке или вторичке?

2) Трудности, с которыми придется столкнуться?

3) Что можно поменять и что согласовать никак нельзя?

4) С кем и что нужно согласовывать при перепланировке на этапе строительства?

5) И вообще, стоит ли игра свеч?

Перепланировка на этапе строительства. Разберемся с понятиями

Технически перепланировка на этапе строительства является не перепланировкой, а изменением проектной документации, т.е. фактически - строительством по новому проекту. Перепланировка требует внесения изменений в план БТИ, а в случае дома на этапе строительства никакого плана БТИ еще нет. Таким образом, говорить о перепланировке, как об изменении технических характеристик жилого помещения по особой процедуре, можно только после ввода в эксплуатацию жилого дома.

На этапе строительства дома Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», советует договариваться обо всех изменениях напрямую с застройщиком. При этом стоит учитывать, что планировка - это неотъемлемая часть ДДУ, и в случае согласия застройщика на изменения, нужно заключать дополнительное соглашение к ДДУ, прилагать новый проект. Все это нужно успеть сделать до сдачи дома в эксплуатацию.

Сразу после того как дом введен в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи квартиры, вступает в силу понятие «права собственности», т.е. юридически квартира становится «вторичной» недвижимостью, даже в том случае, если в ней еще никто не жил, напоминает Виктор Прокопенко, директор по продажам компании «Sezar Group». Требования, которым должна соответствовать квартира, и правила перепланировки едины как на этапе строительства, так и после его завершения.

Сложные изменения, связанные с изменением нагрузки на несущие конструкции, действительно есть смысл планировать на этапе строительства, а в идеале — до строительных работ. Принципиальные изменения должны быть согласованы автором проекта, а девелопер, в свою очередь, вносит изменения в проектную документацию.

Наиболее распространенная практика — перепланировка квартиры по факту получения ключей. Если речь идет о квартире в монолитном доме, а перепланировка не затрагивает несущих пилонов или стен, мокрых зон, кухни, вентиляционных конструкций и не предполагает изменения функционального назначения помещений, процедура оформления очень простая. Собственник приносит в БТИ новый проект и получает согласованные документы.

Практика изменений помещения до сдачи в эксплуатацию не слишком распространена среди застройщиков, поскольку материальные и временные затраты слишком высоки и нецелесообразны.

Павел Иншаков, руководитель отдела продаж ЖК «Аккорд. Smart-квартал», сообщил, что на этапе строительства произвести перепланировку в принципе довольно трудно, так как квартиры с измененными планировочными решениями невозможно будет сдать в эксплуатацию. То есть если речь идет о крупномасштабном проекте на несколько сот тысяч квадратных метров, то учесть пожелания всех будущих собственников практически невозможно. Это реально, если проект небольшой и девелопер согласен возложить на себя обязанность повторного согласования в инстанциях новых планировок. В типовых домах перепланировка обычно проводится собственниками после сдачи дома и своими силами. Конечно, в проектах элитной недвижимости, которые как раз отличаются камерностью, девелоперы максимально идут на поводу у клиентов, реализовывая все их пожелания.

К чему быть готовым? С какими трудностями придется столкнуться

Непосредственно на этапе строительства девелопер редко готов пойти на изменения проекта - перепланировка даже одной квартиры влечет за собой повторную экспертизу всего проекта. Элеонора Шалбарова, генеральный директор компании «Мобил Строй XXI», в качестве основной трудности выделяет получение принципиального согласия застройщика на перепланировку на стадии строительства, поэтому лучше о такой возможности договариваться до подписания договора: на этой стадии продавцы охотнее идут на уступки покупателю. Как правило, застройщик осуществляет согласование всех перепланировок оптом либо перед сдачей дома, если дом сдается с отделкой, либо между сдачей дома госкомиссии и обмерами для БТИ, если дом сдается без внутренних перегородок.

Основные ограничения в согласовании перепланировки на этапе строительства со стороны застройщика связаны с ответственностью (гражданской и уголовной) и документацией. Так, посторонние люди не могут находиться в строящемся здании до получения застройщиком Акта ввода. Более того, за несчастный случай, случившийся на стройке с посторонними лицами, ответственность несет застройщик.

Виктор Прокопенко видит главную сложность в возможности выйти на конструктивный диалог с застройщиком и автором проекта, которые будут готовы к решению нестандартных задач. Процедура внесения изменений в проектную документацию для девелопера не столько сложная, сколько ресурсоемкая (затраты времени, нагрузка на персонал, правильное оформление документации).

По данным управляющего партнера Rezidential Group Эмиля Захаряева, на этапе строительства официальная перепланировка квартиры (особенно это касается Москвы) практически невозможна. Причина заключается в том, что все изменения базового проекта подлежат утверждению в Мосжилинспекции. Этот государственный орган может рассматривать заявление на перепланировку, поступившее только от собственников жилья. На этапе строительства покупатель еще не является собственником и не может предпринимать никаких действий.

Если строящийся объект находится в Подмосковье, есть вероятность того, что перепланировку можно осуществить. При этом необходимо выполнить и согласовать проект с компанией, которая проектировала жилой дом (не следует путать с застройщиком), сдать его в подразделение муниципалитета, регламентирующее архитектурные работы, и, получив согласование, направить документы в БТИ. Затем эту перепланировку нужно выполнить до сдачи дома в эксплуатацию.

Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина также считает, что стоит попробовать договориться с застройщиком об изменении проекта квартиры, так как проще сейчас внести дополнения, нежели потом уже получать разрешения, новый план БТИ и пр. Такой путь сэкономит гораздо больше времени. Если же застройщик не готов пойти навстречу, то уже нужно быть готовым сразу же после выдачи ключей получать разрешение на изменение и не откладывать данный вопрос в долгий ящик.

Руководитель службы застройщика жилых комплексов «Андерсен» и «Остров Эрин» Георгий Николаев советует рассмотреть вариант приобретения квартиры со свободной планировкой. Тогда подрядчик со стороны застройщика (обычно ген. подрядчик) может осуществить работы по перепланировке с согласия застройщика. Но как правило, такой индивидуальный подход к покупателю встречается только в высокобюджетном сегменте (объекты бизнес- и элитного класса), где в доме не более 50-100 квартир. А если в проекте предусмотрено 3000 и более квартир (большинство проектов массовой застройки), то согласование перепланировки для застройщика означает огромный дополнительный пласт административной работы, поэтому в 99% случаев застройщик будет выступать против перепланировки на этапе строительства.

Успевают ли возможности за фантазией?

Перепланировка на этапе строительства более гибка по сравнению с перепланировкой уже построенного дома. Если квартира еще физически не построена, то иногда можно даже согласовать перенос несущих стен, колонн и пилонов, оконных проемов и другие изменения внешнего вида дома. Все зависит от технологии строительства, готовности застройщика проходить повторную экспертизу проекта и технической возможности осуществления подобной перепланировки. Например, по словам Элеоноры Шалбаровой, перенос несущих элементов хотя и возможен, но не всегда и не в произвольное место. Возможно, на этом этапе придется потратить не один час на беседу с конструкторами. С «мокрыми» зонами ситуация будет той же, что и в построенном доме, так как они зависят от конфигурации квартир. То есть, поместить ванну над жилой комнатой не получится в любом случае.

Г-н Прокопенко, отмечает, что принципиально нельзя переносить мокрую зону и кухню на этажах выше первого. Формально нельзя менять функциональное назначение помещений, например, присоединить лоджию к комнате. Но соблюдая ряд условий, такую перепланировку можно сделать, и она будет законной. По требованиям БТИ недопустимы комнаты без окон, но так как можно выделить гардеробную, то проблем с оформлением таких помещений сегодня нет.

После того как жилой дом будет сдан в эксплуатацию, владелец квартиры, предварительно согласовав в соответствующих инстанциях новую планировку, может сделать перенос не капитальных конструкций, расширить дверные и оконные проемы, присоединить к основной площади квартиры балкон. Невозможно делать перенос вентиляции и мокрых зон, а также несущих стен, по мнению Павла Иншакова.

Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», считает, что определенный перечень изменений по перепланировке собственник может согласовать на этапе прохождения процедуры обмеров БТИ. Среди них - объединение комнат, увеличение санузлов за счет нежилых помещений, перенос дверных проемов в ненесущих конструкциях.

Однозначно дополнительных согласований требует присоединение к площади квартиры летних помещений, перенос мокрых зон. Для таких работ необходимо, во-первых, дождаться ввода дома в эксплуатацию и получения права собственности на квартиру, а во-вторых, разработать новый дизайн-проект квартиры, который можно воплотить в жизнь лишь после утверждения Жилищной инспекцией Москвы или Московской области.

Что и с кем согласовывать?

Все изменения, которые потенциально влияют на несущую способность здания, предполагают смену целевого назначения или могут повлиять на внешний облик здания необходимо согласовывать с автором проекта. В идеале сделать это до начала строительства этажа, отметил Виктор Прокопенко.

Если изменения укладываются в допустимую для монолитного дома погрешность, например, вы переносите ненесущие стены в тех же контурах на несколько сантиметров, согласование необязательно. Но любые более сложные изменения в планировке рекомендуется согласовать в БТИ — сегодня это несложно. По сути, нужно проинформировать уполномоченный орган о решениях в новой квартире.

Ярослав Клименков, юрист компании «Storm Properties», рассказал, что в ситуации, когда подписан ДДУ, а Дольщик хочет что-то поменять в помещении, требуется внести и согласовать изменения в проектную документацию, получить на это положительное заключение экспертизы (если эти изменения связаны с изменением конструктивной части здания, фасадов и т.п.) и внести их в ИСОГД (специальная информационная система о строительстве). Либо, на этапе обмеров кадастровыми инженерами, поменять планировки. Кроме этого, стороны должны оформить и зарегистрировать допсоглашение к ДДУ, к которому необходимо приложить ряд дополнительных документов.

Стоит ли игра свеч?

Если покупатель действительно хочет сделать нестандартную планировку, то лучше предварительно, еще до выбора квартиры, нарисовать план нового жилья. Даже в рамках одного ЖК квартиры зачастую могут отличаться расположением несущих элементов, поэтому можно еще до покупки определить, какая из квартир лучше подойдет для задуманной конфигурации. Элеонора Шалбарова рекомендует почитать статьи и книги по эргономике жилого пространства, чтобы понять, для чего именно делаются проходы, проемы и помещения определенных габаритов, или посоветоваться с опытным архитектором. Далеко не все изменения, кажущиеся красивыми на бумаге, удобны в жизни. Также необходимо оценить на какой срок приобретается квартира. При планах провести в ней долгие годы, переделка более чем оправдана, другое дело, когда квартира покупается на год-два и потом предстоит ее продавать. Квартиры нестандартной планировки порой не так просто продать. Хотя все, конечно, зависит от того, насколько удачно она сделана: иногда нестандартная планировка способна даже повысить рыночную стоимость квартиры.

Виктор Прокопенко настаивает на необходимости покупки квартиры в монолитном доме. Панельное домостроение в силу своих технологических особенностей не предназначено для изменения перепланировок. Максимум, что можно сделать в панельной квартире — арку в стене. Также стоит выбирать объект с максимальными возможностями управления внутренним пространством. Следует обратить внимание, монолитные стены или монолитные пилоны в основе дома. Предпочтительный вариант — пилоны, которые в идеале должны быть «спрятаны» между квартирами, во внешних стенах, санузлах. Также нужно задавать вопросы о возможностях перепланировки до покупки квартиры. То есть, оформляя договор, покупатель должен отдавать себе отчет, получит ли он ту планировку, на которую рассчитывает.

Ярослав Клименков советует: если изменения связаны с перепланировкой размещения жилых помещений, их площадей и не затрагивает общее имущество, то намного проще и менее трудозатратно осуществить перепланировку квартиры после ввода в эксплуатацию здания и подписания акта приема-передачи квартиры. Эта процедура будет всегда осуществляться под контролем собственника, она не потребует участия Застройщика и производится по достаточно простой и прозрачной процедуре с минимальным количеством препон со стороны контролирующих органов.

Эмиль Захаряев отмечает, что во многих случаях лучше купить квартиру свободной планировки и обустроить ее в соответствии с собственными вкусами и представлениями. Ведь гораздо важнее получить заветные ключи от квартиры в том виде, который изначально предполагался застройщиком, и оформить документы о собственности. После этого можно войти в квартиру, пригласить дизайнера, а затем оценить расходы и возможность узаконивания всех изменений в государственных органах.

Необходимо учитывать, что застройщики регулярно проводят маркетинговые и другие исследования рынка, узнают предпочтения клиентов по типам и площадям квартир, а также по рациональной планировке. Поэтому в большинстве проектов квартиры представляют собой комфортные для проживания лоты, переделка которых может быть обоснована только наличием у собственника каких-либо неординарных идей. Обычно в квартирах нет ошибок в зонировании, избыточных площадей или непродуманных помещений.

К тому же на этапе строительства стоимость всех процедур по перепроектированию, согласованию и т.п. удорожают перепланировку на 20-35% по сравнению с ситуацией, когда этим занимается полноправный собственник после получения ключей. Поэтому необходимо очень тщательно взвесить свое решение.

Поучительные истории:

Виктор Прокопенко, директор по продажам компании «Sezar Group», рассказал случай объединения двух квартир по вертикали: «Двухуровневая квартира была мечтой семьи, она принципиально искала только такую квартиру. Благодаря тому, что у нас в структуре холдинга есть свой проектный институт, мы, смогли оперативно предусмотреть проем между двумя этажами, организовав закладной элемент и усилив структуру армирующей сетки. Мы внесли изменения в проект, и строительство на данных этажах велось уже с учетом обновлений. После строительства и ввода в эксплуатацию такую перепланировку собственнику сделать значительно сложнее: возникла бы необходимость разбирать монолитный пол, предусматривать дополнительное усиление плиты по периметру и т.п.».

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», поделилась историей, почему дольщикам никогда не выдают ключи, несмотря на фактическую готовность дома: «Вспоминается один случай на рынке недвижимости, когда покупатель договорился с представителем компании застройщика, имеющего доступ на объект, и получил ключи в купленной квартире. Она была готова, но сам корпус еще не прошел госкомиссию. Чтобы ускорить переезд, покупатель приступил к ремонту, радуясь, что он первым заедет в дом, когда его соседи только начнут получать ключи. Через два месяца ремонт был благополучно закончен и дольщик ждал официальной передачи ключей. В «день Х» его пригласили на прием квартиры. Каков же был его шок, когда представители застройщика привели его в другую квартиру. Как потом выяснилось, сотрудник, передавший ключи дольщику, перепутал номер объекта на этаже. То есть покупатель два месяца делал ремонт в квартире соседа. Чем закончилось дело, история умалчивает. Однако это печальный пример того, чем может обернуться желание дольщика изменить планировку еще на этапе строительства дома».

04.08.17 51 718 1

Достраиваем гардеробную по закону

Вот сдал вам застройщик новую квартиру со стенами.

Вы подписали акты и оформили право собственности. А потом решили сделать в коридоре гардеробную. Просто так построить стену нельзя: надо делать перепланировку.

Ника Троицкая

маркетолог в недвижимости

По закону любые новые стены в квартире надо узаконить в БТИ и районном отделе архитектуры. На новые стены получают техпаспорт, и тогда перепланировка законна.

Зачем согласовывать перепланировку

Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома - и правильно делает.

В реальности согласовывают перепланировку далеко не всегда: слишком много бюрократии, пройти которую выйдет дороже. Чаще всего просто на этапе ремонта зовут бригаду, самостоятельно всё строят и спокойно живут. Перепланировка получается незаконной.

Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 рублей и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.

Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.

Перепланировку делают в три этапа:

Закажите проект перепланировки

Проект перепланировки заказывают в компании, у которой есть допуски СРО на выполнение проектных работ. СРО - это саморегулируемая организация, по факту - реестр всех порядочных строителей. Раньше строителям выдавали лицензии на проектирование, а теперь выдают допуск на проектирование, свидетельство о допуске и вносят в реестр этой СРО .

Чтобы убедиться, что у компании действительно есть допуски СРО , запросите у них свидетельство о допуске к работам. В свидетельстве посмотрите, в какой СРО состоит компания и за каким номером в реестре она числится.

Найдите сайт этой СРО и проверьте, есть ли в реестре членов интересующая вас компания. Если всё в порядке, несите им техпаспорт квартиры и заказывайте проект. Проект перепланировки нужен, чтобы в отделе архитектуры убедились, что перекрытия способны выдержать нагрузку, которую создадут ваши дополнительные кирпичи.

Пока вам в компании сделают проект перепланировки, пройдет 5 дней. В случае с гардеробной проект стоил бы 5 тысяч рублей. Некоторые компании берут дороже, некоторые дешевле. Ограничений цен и сроков нет, так что ищите компанию, которая устроит именно вас.

Компания согласовывает и готовит техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. Это заключение вы получаете вместе с готовым проектом.

Согласуйте проект с местной администрацией

Готовый проект надо предоставить районному отделу архитектуры. Кроме проекта возьмите с собой такие документы:

С собой на всякий случай берите и оригиналы, и копии

1. Заявление на перепланировку.
2. Eсли собственников несколько - их письменное согласие на перепланировку, заверенное у нотариуса.
3. Договор долевого участия и акт приемки-передачи квартиры, если квартиру покупали по ДДУ, или договор купли-продажи.
4. Согласованный проект перепланировки.
5. Техническое заключение о допустимости и безопасности работ.

Правильное название - «заключение о техническом состоянии конструкций здания и возможности производства планируемых работ»

У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Их можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно - в рамках межведомственного взаимодействия».

После этого в местной администрации вам выдадут расписку, что приняли ваши документы. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Если нет, придется переделывать проект или судиться с отделом архитектуры.

В некоторых регионах срок согласования отличается. Например, в Новосибирской области это не 45, а 48 дней. Чтобы узнать точный срок, обратитесь в отдел архитектуры или МФЦ

Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.

Большинство современных новостроек возводится по индивидуальному проекту. Но несмотря на многообразие планировочных решений, часть покупателей стремится изменить внутреннее пространство жилища, чтобы оно идеально отвечало их потребностям и представлениям о комфорте.

Вложив значительные средства в приобретение квартиры, будущие жильцы начинают задумываться о ремонте и обустройстве на новом месте задолго до окончания строительства. Пока растут этажи, они прорабатывают вариант планировок, просчитывают расположение мебели и бытовой техники, чтобы рационально использовать каждый сантиметр жилой площади. Одним нужна гардеробная в спальне, другие хотели бы отгородить уголок под детскую, - порой становится очевидно, что осуществить свои мечты новоселы смогут, только внеся более или менее существенные изменения в имеющийся проект квартиры.

Перепланировка представляет собой многоступенчатую процедуру, в которую входит разработка нового проекта, сбор документации, согласования и, конечно же, сами строительные работы.

Между тем, многие охотно переложили бы эти хлопоты на плечи застройщика. Ведь гораздо удобнее въехать в новую квартиру и сразу приступить к отделке помещений, минуя этап разборки старых перегородок и возведения новых, не говоря уже о привлечении специалистов для создания проекта и общения с государственными службами.

Несомненно, такая услуга, как перепланировка на этапе строительства, будет востребована покупателями новостроек, и, понимая это, строители идут навстречу клиентам. По словам Михаила Григорьевича Зуева, главного инженера ООО «ДОМ-75» Ассоциации строительных предприятий «БЕРЕГ», данный способ привлекателен для покупателя. «Если улучшение проекта возможно, почему не внести изменения в документацию, чтобы в дальнейшем сэкономить время собственнику будущего помещения и избавить его от необходимости решать данный вопрос самостоятельно?» - замечает он.

Однако следует понимать, что готовность застройщика пойти навстречу клиенту не означает автоматически выполнения всех его пожеланий. Перепланировка связана с вопросами комфорта и безопасности всех жильцов дома, поэтому изменения, вносимые в пределах одной квартиры, не должны нарушать требования СНиПов, санитарных и противопожарных норм.

Разработка нового проекта начинается лишь после одобрения его девелопером. Кроме того, приходится принимать в расчет и технологию строительства, применяемую застройщиком: шире возможности перепланировки в монолитных и монолитно-кирпичных домах, тогда как панельная технология сопряжена со многими ограничениями.

О том, как происходит согласование перепланировки, рассказывает директор по маркетингу и продажам ООО «Лидер Групп» Виталий Виноградов:
«ООО «Лидер Групп» предоставляет своим клиентам возможность сделать перепланировку квартиры силами застройщика до заселения в новый дом. Для этого покупателю необходимо донести свои пожелания в виде сформированного плана квартиры.

Специалисты нашей компании изучат предоставленный проект на предмет соответствия действующим нормам и правилам строительства. Например, увеличение ванной комнаты за счет жилых помещений запрещено СНиП. Расширение площади квартиры, путем присоединения балкона, противоречит правилам пожарной безопасности, если в квартире только один балкон.

Далее мы рассматриваем, насколько новая планировка затрагивает несущие стены здания. Если клиент обратился к нам на стадии строительства, и приобретает еще не построенное жилье, а желаемая планировка не противоречит нормам, мы принимаем ее и строим квартиру в соответствии с проектом заказчика. При этом покупатель не несет никаких дополнительных финансовых и временных затрат.

Если квартира уже построена, а новая планировка требует сноса несущих стен, то наши проектировщики смогут перераспределить нагрузку, чтобы соблюсти конструктив здания. В связи с тем, что мы вносим изменения в готовый объект, это обойдется нашему клиенту в определенную сумму, однако гораздо меньшую, чем при самостоятельной перепланировке квартиры.»

Не менее важно, чтобы клиент своевременно проинформировал застройщика о своем желании произвести перепланировку. Скорректировать проект намного проще, если квартира и этаж, на котором она находится, еще не построены, - в этом случае застройщик может без спешки согласовать обновленный проект, и строительство квартиры будет вестись уже с учетом пожеланий заказчика.

Однако, как замечает М.Г. Зуев, так происходит не всегда. Многие клиенты спохватываются слишком поздно, когда внесение изменений в проектную документации требует значительных затрат и усилий.

Михаил Григорьевич Зуев, главный инженер ООО «ДОМ-75» Ассоциации строительных предприятий «БЕРЕГ»:
«Учитывая, что речь идет о строительстве многоэтажного дома, и о том, что все договоры проходят через регистрационную палату, изменения в документацию необходимо внести до регистрации первого договора. Это наиболее благоприятный вариант.

Если по каким-то причинам вопрос поднимается позже, здесь все решается индивидуально. На этой стадии у заказчика появится дополнительная обязанность, связанная с внесениями изменений в ту документацию, которая прошла первичную регистрацию и по которой договоры долевого участия регистрируются в Регпалате. А это влечет за собой определенные финансовые и временные затраты, с которыми заказчик может согласиться или не согласиться. Естественно, если до сдачи объекта остается слишком мало времени, никто не захочет заниматься этой проблемой, да и физически сделать это будет уже почти не возможно – семеро одного не ждут.»

Какую выгоду получает инвестор, если перепланировка квартиры производится до завершения строительства дома? Назвать точные цифры достаточно сложно, поскольку многое зависит от объема требуемой перепланировки, сложности проекта, возможных затрат на демонтаж, если хозяева жилплощади оказались не слишком расторопны.

Тем не менее, по утверждению экспертов, совокупная стоимость работ в любом случае будет ниже, чем если бы клиент производил перепланировку самостоятельно, после ввода объекта в эксплуатацию. Поскольку большинство покупателей не разбираются в вопросах строительства, поэтому обычно они привлекают специалистов для разработки проекта, его экспертизы, сопровождения в органах муниципалитета, связанного с прохождением согласования, - а это влечет за собой дополнительные расходы. В исполнении компании-застройщика те же самые услуги обойдутся дешевле, к тому же при своевременном заказе перепланировки не придется сносить старое, чтобы построить новое. Еще один бонус – существенный выигрыш во времени.

Однако сколь бы заманчива ни был перепланировка на этапе строительства, с точки зрения клиента, далеко не все компании поддерживают эту практику. И на то имеются достаточные основания.

Затруднения вызывает даже не технический аспект перепланировки в строящемся доме, а необходимость заново согласовывать изменения в проектной документации объекта. Не будем забывать, что речь идет о многоэтажных домах, на которых сосредоточены интересы десятков, а то и сотен инвесторов. В таких условиях индивидуальный подход может иметь неприятные последствия, например, привести к затягиванию сроков строительства.

Елена Бутенко, и.о. заместителя директора по маркетингу инвестиционно-строительной компании «Мегалит»:
«Наша компания не практикует выполнение перепланировок по инициативе покупателя на стадии строительства дома, так как любое изменение, внесенное в первоначальную проектную документацию, получившую положительное заключение государственной экспертизы, влечет за собой повторное ее согласование. Обмеры квартир представителями проектно-инвентаризационного бюро и выдача разрешения на ввод дома в эксплуатацию также осуществляется на основании тех проектных данных, которые были заявлены изначально.

Гораздо правильнее, на наш взгляд, изначально ориентировать проектировщиков, работающих над архитектурно-планировочными решениями квартир, на создание различных вариантов хорошо продуманных и практичных решений, востребованных на рынке. Иначе может случиться так, что из-за 5-7 клиентов, пожелавших осуществить перепланировку в своей квартире, затянутся сроки согласования и регистрации соответствующих изменений в ФРС и пострадают остальные сотни дольщиков. Работая по 214-му ФЗ, для застройщика не менее важно, чем для покупателей, соблюсти сроки строительства и как можно раньше выдать людям долгожданные ключи от квартиры.»

Итак, если у застройщика имеется отлаженная схема по согласованию проектной документации, и он готов осуществить перепланировку квартиры в процессе строительства дома, вы вполне можете воспользоваться этим предложением. Однако в таком ситуации не рекомендуется откладывать решение вопроса в долгий ящик: чем быстрее вы уведомите застройщика о своих пожеланиях, тем лучше будет и для вас, и для него. В то же время, у вас всегда есть шанс найти квартиру подходящей планировки среди многочисленных вариантов, представленных на современном рынке недвижимости, или выбрать проект с так называемой «свободной планировкой», которые открывает достаточно широкие возможности для преобразований.

Факт произведенной перепланировки не влияет на взаимные расчеты, связанные с изменением фактической площади квартиры в большую или меньшую сторону, по результатам обмеров БТИ. В данном случае отношения инвестора и застройщика регулируются договором, который и определяет порядок действий обеих сторон.

Благодарим компании ООО «Лидер Групп», ИСК «Мегалит» и Ассоциацию строительных предприятий «БЕРЕГ» за помощь в подготовке статьи.

Начиная ремонт квартиры в новостройке мы сразу задаемся вопросом по поводу перепланировки, что же можно, а что нельзя?

ПОМОЩЬ В ПЕРЕПЛАНИРОВКЕ ПО АДЕКВАТНЫМ ЦЕНАМ-СОГЛАСУЕМ ВСЕ!

Переустройство недвижимого объекта направлено на видоизменение конфигурации жилой площади, для проведения которого необходимо разрешение уполномоченных государственных органов. Произведенные изменения заносятся в технический паспорт помещения и очень часто влекут увеличение либо уменьшение полезной площади, при этом функциональное её назначение не меняется. Но не всегда владельцы квартиры в новостройке могут отличить перепланировку от обычного ремонта, и, соответственно, определить необходимость получения соответствующего согласования. Давайте разбираться, когда следует узаконить перепланировку квартиры в новостройке.

Когда необходимо согласовывать планировку

Все работы, проводимые в жилом помещении можно разделить на четыре группы.
1. Мелкий ремонт. Предполагает проведение косметических работ. Это могут быть, в частности, отделка элементов, составляющих конструкции жилья, замена инженерного оборудования, встроенных частей мебели и т.д.
2. Ремонтные работы, направленные на удаление старых перегородок и возведение новых, установку дополнительного оборудования. Их проведение требует предварительного согласования.
3. Капитальное переустройство. Предполагает переделку жилья, которая может затрагивать несущие конструкции. При этом обязательно получить разрешение на такие действия уполномоченных на это органов.
4. Перепланирование объекта, попадающее под законодательный запрет. Если согласование на его выполнение не получено, в дальнейшем вряд ли удастся его узаконить.

Чем грозит не согласованная планировка?

Изменение параметров объекта необходимо согласовывать в соответствующих инстанциях, в противном случае самовольного перепланировщика ожидает:

· Привлечение к административной ответственности в виде штрафа на сумму от двух до двух с половиной тысяч рублей с возвратом жилого объекта в прежнее состояние. Невыполнение предписания может закончиться его продажей с публичных торгов с выплатой компенсации. Если же такие действия осуществил наниматель социального жилья, то может быть принято решение о расторжении договора.
· Отсутствие возможности для реализации права собственности в отношении недвижимости.
· Судебные разбирательства по фактам создания аварийных ситуаций, повлекших крушение основных конструктивных элементов и других проблемных моментов.

Перепланирование не разрешена если:

1. Увеличение бытовых помещений за счет жилых площадей свыше 25%;
2. Соединение кухни с гостиной арочными проемами в квартирах с газовым оборудованием (с установленными электрическими плитами такое возможно);
3. Удаление межкомнатных перегородок;
4. Перемещение коммуникационных устройств, например, вентиляции, батарей или системы водоснабжения;
5. Перенос канализационных выходов в пространство помещений, под которыми располагаются жилые площади соседей;
6. Установление радиаторов на балконы;
7. Расширение площади лоджии жилыми квадратными метрами.
Помимо этого невозможно ухудшение предыдущих условий проживания в результате проведенных работ.
Видоизменения жилплощади могут ограничиваться:
· Объединением жилого пространства с кухней при помощи монтажа проема двери;
· Увеличением санузла нежилым метражом (за счет прихожей, коридора);
· Переносом водяного механизма путем удлинения труб, сохраняя при этом угол слива.

Необходимые документы для перепланировки

Чтобы узаконить перепланировку в квартире потребуется необходимая документация:
1. Заполнить заявление о проведении переустройства жилой площади;
2. Документ, подтверждающий право собственности либо социального найма, сопровождающийся выпиской из домовой книги;
3. Согласие существующих собственников на осуществление изменений (при присоединении доли общественного имущества) или членов семьи нанимателя;
4. Техническая документация;
5. Проект изменений жилого пространства. Его можно заказать в проектной лицензированной организации либо изготовить собственноручно. При самостоятельной подготовке за основу берется поэтажный план, где необходимо отметить изменения конфигураций жилых зон;
6. Договор об оказании услуг проектировщиками;
7. Заключение компетентных органов;
8. Экспертиза допустимости и безопасности проводимых реконструкций.
Перечень документов является исчерпывающим. При непредставлении чего-либо, согласовывающие инстанции вправе самостоятельно сделать запросить необходимое.

Где узаконить перепланировку квартиры

Порядок проведения процедуры согласования самовольных переустройств контролируют административные органы по месту расположения недвижимого объекта. В частности, жилищная инспекция местного муниципалитета и отдел капитального строительства.
Как узаконить перепланировку, при отсутствии о ней информации в техническом плане БТИ
Учитывая, что данные ещё не занесены в базу организации, осуществляющей регистрационные действия, такая перестройка считается не проведенной. При этом лучше заниматься её оформлением в качестве планируемой. Такими действиями удастся себя оградить от:
· Длительности процедуры приобретения легитимности;
· Подготовки большего перечня документов, чем было указано выше;
· Уплаты штрафа за самовольно проведенные работы по перепланированию жилья.
Но, нужно отметить, что такое возможно только в случае несложной переделки. При проведении капитальной реконструкции, получить согласование Жилищной инспекции можно только после осмотра её сотрудником результатов.
Для этого потребуется:
1. Подать заявление о согласовании плана переустройства и необходимые документы. Его рассмотрение длится около одного месяца.
2. Получив положительное решение о возможности осуществления перепланировки квартиры, утвердить в жилищной инспекции дату подписания приемного акта.
3. Сотрудник организации, в назначенное время выезжает на объект для документирования факта осуществления работ. Соответствие проведенной перестройки жилья проектным планам является основанием для законности перестройки.

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры

При увеличении площади прилежащей территории, например, в ходе манипуляций с не капитальными стенами или при изменении величины комнаты, необходимо обращаться в Жилищную инспекцию, чтобы выяснить необходимость оформления результатов проведенной перестройки жилья. Если существует необходимость для проведения процедуры легитимности проведенных работ следует помнить, что разрешение на переустройство может быть выдано только при соблюдении соответствующих требований. Инспектором фиксируются нарушения требований стандартов и законодательных норм. При их наличии могут быть применены штрафные санкции, которые предусмотрены административным законодательством.

Как узаконить самовольную перепланировку квартиры

В этом случае порядок действий отличается от ещё не проведенного переустройства и будет он следующим:
1. После проведенной реконструкции обратиться в бюро технической инвентаризации для составления нового плана квартиры с учетом изменений. Для этого могут быть затребованы документы, являющиеся основанием для установления права собственности на квартиру и согласие всех владельцев либо членов семьи нанимателя на проведенные работы.
2. Сотрудником организации производится экспертиза переделанной недвижимой площади.
3. В жилищную инспекцию представить новый план и проект сделанных изменений, а также заключения инстанций, осуществляющих контроль за соблюдением пожарных норм, Роспотребнадзора, газовых служб и других. Документация рассматривается в срок сорок пять дней, по истечении которого выносится решение об одобрении запланированных работ либо об отказе в их проведении.
4. Получение положительного решения служит основанием для обновления кадастрового паспорта. Для этого потребуется обратиться в Росреестр и представить все полученные согласования и планы.

Что делать, если незаконное изменение планировки есть в плане БТИ

Речь идет о красных отметках, которые указывают на самовольные архитектурные изменения.
Такое возможно только путем обращения в судебные органы. Узаконить перепланировку квартиры через суд возможно в следующих ситуациях:
– при обращении в административные органы за согласованием действий вынесено решение о недопустимости осуществления такой процедуры;
– заявитель не доволен полученным ответом.

При развитии событий по первому сценарию в суд готовиться иск об оставлении объекта в неизменном состоянии, который направляется в место расположения недвижимости.
Второй вариант предусматривает подачу заявления об обжаловании принятого вердикта в районный судебный орган, где проживает обратившийся, или в месте расположения инстанции, отказавшей в проведении согласования. Причем сделать это нужно в трехмесячный период со дня уведомления обратившегося о вынесенном ответе.

Помимо иска необходимо представить:
– Квитанцию об уплате государственной пошлины;
– Правоустанавливающий документ;
– Техническую документацию на жилую площадь;
– Проектные работы;
– Заключения контролирующих органов;
– Договор с проектной организацией;
– Другие бумаги, которые по мнению заявителя могут послужить дополнительными доказательствами при рассмотрении дела.

При проведении слушаний истец должен опираться на факты того, что:
· Самовольное переустройство не несет угроз безопасности, нарушений прав и интересов иных субъектов;
· При проведении работ соблюдены требования стандартов и правил;
· Им предприняты все шаги для принятия соответствующего одобрения выполненных работ, влекущих изменения в конфигурации жилья.

Судом может быть назначено проведение экспертизы для подтверждения целесообразности и безопасности осуществленных видоизменений.
По результатам разбирательств принимается решение либо о законности проведенного переустройства, либо отказывается в его утверждении. Постановление приобретает законную силу через месяц с момента его вынесения.

Если результат оказался положительным, то вердикт суда необходимо сдать в БТИ для корректировки технической документации.
Завершающим этапом служит обращение в МФЦ или Росреестр для внесения новых данных в кадастровый паспорт.

В заключение, хочется добавить, что процедура эта достаточно длительная и затратная, ведь в зависимости от многообразия работ, величины жилого помещения, услуг по проектированию суммы могут доходить до 100 000 рублей и выше. Поэтому, прежде чем начать обустраивать своё гнездышко, лучше согласовать такие действия с соответствующими органами.

Наша компания оказывает все виды услуг по узакониванию перепланировок квартир в новостройках, и во вторичном жилье. Обратившись к нам с ремонтом мы возьмем все хлопоты с перепланировкой на себя, Вы получите в конце ремонта все документы.

Наша компания оказывает все услуги по согласованию перепланировке в Москве и московской области.

Читайте наши интересные статьи об услугах по ремонту от нашей компании: