Сделка с опекой как проходит. Как получить согласие от органов опеки на продажу квартиры? Несовершеннолетние с полной дееспособностью

Покупка квартиры, в которой прописан и/или имеет долю собственности несовершеннолетний ребенок , безусловно, добавляет головной боли Покупателю. Тем не менее, вопрос этот вполне решаемый.

«Дети – это цветы жизни », – говорил один известный литературный персонаж. Правда, не каждый риэлтор с ним согласится.

Сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних детей – одни из самых рисковых (с точки зрения возможного оспаривания ) в риэлтерской практике. Особый риск тут заключается в том, что в случае оспаривания сделки , суд чаще занимает сторону несовершеннолетнего , и может , если сочтет, что права ребенка нарушены или не соблюдены как следует.

Но Покупателю, конечно же, не стоит, увидев детей в квартире, сразу бежать оттуда. Паниковать нужно спокойно! Нам просто надо знать, как защищаться от данного типа риска – от нарушения (подробнее об этих правах – см. по ссылке в Глоссарии ).

Серьезной защитой для нас здесь является дополнительный документ – на проведение сделки с квартирой с участием несовершеннолетнего . При наличии такой справки у Продавца, и выполнении условий, указанных в ней, Покупатель защищен от нарушения прав несовершеннолетних .

Несовершеннолетние , условно говоря, бывают двух типов – до 14 лет (малолетние, они не подписывают договоры ), и от 14 до 18 лет (они подписывают договор сами, но только вместе с подписью родителя или попечителя ).

При покупке квартиры с несовершеннолетним ребенком, сам ребенок может быть:

1. собственником квартиры (иметь в ней долю собственности ), или
2. не иметь в ней собственности , но быть там «прописанным ».

В первом случае, ребенок становится участником сделки (требуется Разрешение Органов опеки ), во втором случае, он НЕ является участником сделки, но относится к категории так называемых , чьи права могут быть затронуты в результате сделки с квартирой. Во втором случае Разрешение Органов опеки требуется, только если ребенок остался без родителей и/или находится под опекой или попечением. Подробнее об этом см. в Глоссарии – «Права несовершеннолетних детей в квартире ».

Письменный запрос в Органы опеки и попечительства на получение такого Разрешения должен исходить от родителей или законных (т.е. назначенных и имеющих соответствующие документы ) опекунов/попечителей ребенка, чьи права на квартиру должны быть учтены при совершении сделки. Родителям также понадобится собрать определенный пакет документов для «Опеки ».

♦ Пакет документов для получения разрешения «Опеки» ♦

Нам, как Покупателю, не помешает вместе с Продавцом посетить Органы опеки и проследить за получением Разрешения .

Принимает документы, беседует с родителями и подготавливает разрешение на сделку специальный сотрудник «Опеки » – инспектор. Разрешение или отказ Органов опеки и попечительства , обычно, получают в течение 2-4-х недель. Если получен отказ, то можно снова обратиться в Органы опеки с просьбой указать, при выполнении каких условий можно будет получить разрешение от них.

Отказ также можно оспорить в суде, но вряд ли Покупатель будет это ждать.

Условия соблюдения прав детей при покупке квартиры

Условия, прописанные в Разрешении органов опеки и попечительства , должны выполняться в обязательном порядке (!). Это, в первую очередь, в наших (Покупателя ) интересах. Поэтому именно мы должны будем проследить за их выполнением другой стороной сделки.

На практике для учета прав ребенка, как правило, покупается , в которой ребенку выделяется доля (не меньше той, которую он имел в проданной квартире ). Либо на имя ребенка открывается счет в банке , и часть денег от проданной квартиры (сумма устанавливается «Опекой» ) перечисляется Покупателем на этот счет. Второй вариант возможен, если ребенку есть где жить, кроме продаваемой квартиры.

Вообще, для понимания принципа – права несовершеннолетних считаются ущемленными (нарушенными ), если в результате сделки происходит уменьшение стоимости имущества ребенка (его доли в квартире ) и/или ухудшение условий его проживания. «Опека » призвана следить за тем, чтобы этого не произошло.

Но, береженого Бог бережет, поэтому нам тоже не помешает за этим проследить. Ведь, в случае чего, проблемы могут возникнуть не у «Опеки », а у нас.

♦ Пример требований Органов опеки и попечительства ♦

И даже в случае, когда несовершеннолетний ребенок только зарегистрирован (прописан) в квартире и не имеет в ней права собственности (т.е. когда формально Разрешение Органов опеки и попечительства НЕ требуется ), нам как Покупателю все равно лучше до сделки выяснить, где ребенок будет прописан впоследствии, и не ухудшатся ли там для него условия жизни. Либо – выписать такого ребенка ДО сделки (например, к родственникам ), и убедиться, что он там будет проживать в достойных условиях и на законном основании.

Хорошим вариантом также будет случай, когда на такого ребенка (не собственника ) в результате альтернативной сделки будет приобретаться доля в собственности другой квартиры. Тогда он, очевидно, получает больше, чем имел до этого, и претензии в ущемлении прав ребенка здесь предъявить не получится.

Несовершеннолетний ребенок и приватизация!

Отдельно стоит упомянуть вариант, когда мы, анализируя документы перед сделкой, видим, что квартира была приватизирована без участия несовершеннолетнего . Т.е. ребенок был прописан в квартире на момент (данные из ), но не включен в число собственников (его нет в ).
Если у родителей ребенка нет Разрешения органов опеки на такой , то, очевидно, права ребенка были нарушены, и такую квартиру покупать не следует.

Ребенок также может сохранить бессрочное , если он был временно выписан из нее на момент приватизации . Этот вопрос спорный, но лишний риск нам не нужен, поэтому при обнаружении такого варианта следует обратиться за по этой теме.

Такой же спорный вопрос возникает, если несовершеннолетний ребенок был выписан из квартиры менее, чем за 6 месяцев до приватизации . Суд может расценить такой факт, как умышленное лишение ребенка прав собственности на квартиру с целью ее облегченной продажи. И несмотря на то, что формальные претензии будут к родителям ребенка, крайним может оказаться Покупатель такой квартиры.

Риск, связанный с применением материнского капитала

Еще один риск сделки с недвижимостью, в которой фигурируют дети – это случай с материнским капиталом . Если квартира была прежде куплена с использованием средств материнского капитала, то владелец сертификата (наш Продавец ) обязан был включить в число собственников супруга и всех своих детей . Если же он этого не сделал – то налицо нарушение закона о маткапитале и нарушение прав несовершеннолетних. Иск могут возбудить прокуратура, органы опеки или Пенсионный фонд. Кстати, обиженный супруг, которому не досталась доля в купленной квартире, тоже может предъявить свои претензии. Этот риск нам лучше сразу устранить.

Как проверить был ли использован материнский капитал при покупке квартиры ? Это имеет смысл только для случая, когда у Продавца двое или более детей, и они – НЕ собственники квартиры.

Смотрим возраст детей и возможность наличия сертификата на маткапитал (он предоставляется тем, у кого второй или последующий ребенок родился после 1 янв. 2007 года ). Есть такие дети? Значит, сертификат МОГ БЫТЬ реализован, в т.ч. на погашение ипотечного кредита за эту квартиру. Тогда всем детям и супругу обязательно должны быть выделены доли в праве собственности на квартиру.

При этом сама квартира могла быть куплена даже раньше 2007 года, например, а маткапитал мог быть использован позже на погашение кредита . Если это именно ваш случай – поздравляем! Вы вступили в зону неопределенности и повышенного риска! Почему? В двух словах не расскажешь. Эту тему мы раскрыли в отдельной заметке о том, чем грозит , и что тогда делать Покупателю.

Продавец может уверять, что не применял материнский капитал для покупки своей квартиры и не гасил им ипотечный кредит. Тогда пусть покажет неиспользованный сертификат или справку из Пенсионного фонда об остатке материнского капитала, либо об отсутствии данных о предоставлении маткапитала этому гражданину (обычно – матери ).

Проблема в том, что в ПФР могут такую справку дать, а могут и послать подальше. Никакого официального механизма за контролем выделения долей детям при использовании маткапитала сегодня не существует. Как вариант, можно попытаться запросить эту информацию из местного ПФР через органы Опеки и попечительства .

Вообще, эта бомба не просто разминируется, и однозначного решения на сегодняшний день такая ситуация не имеет. Т. е. нет возможности гарантированно узнать , применялся ли материнский капитал при покупке квартиры или нет.

Если из ПФР получена справка-документ, где ясно сказано, что маткапитал такому-то гражданину не выдавался, или выдавался, но не использовался (остаток маткапитала присутствует на счете в ПФР в полной сумме ), то вопрос снимается с повестки – квартиру можно брать. Но если такого официального подтверждения нет, то вопрос остается подвисшим, а риск для Покупателя – значительным, и от такой квартиры лучше отказаться.

Вообще, если в процессе покупки квартиры и анализа документов на нее, мы обнаруживаем в составе семьи собственника несовершеннолетних детей , чьи права вызывают вопросы, то нам нужно быть здесь предельно осторожными, и нелишне будет по этому поводу получить , применительно к конкретной сделке.

Самый простой и безопасный для нас вариант покупки квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка – это когда он имеет долю собственности в этой квартире (тогда его права понятны и бесспорны ), и Продавец получил Разрешение Органов опеки и попечительства на сделку.

Итак, вручив детям мороженое, мы направили родителей в Органы опеки. Убедившись, что требования «Опеки» вменяемые, и нас не заставляют покупать ребенку замок в Шотландии, мы успокоились, и перешли к следующему шагу проверки документов.

Кажется, в квартире сделана перепланировка? Или нет?

Сейчас узнаем.

С жильём, где прописан или выступает собственником (сособственником) ребёнок, не достигший 18 лет, курируются органами опеки и попечительства.

Главная цель данного контроля – требования к соблюдению интересов детей со стороны законных представителей – родителей и опекунов, на основании статей 28 и 37 ГК РФ.

Разрешение выдаётся после комиссионного рассмотрения вопроса о соблюдении интересов ребёнка (п.4 ст. 292 ГК РФ).

Родителям требуется подать заявление, в котором указывают причины сбыта жилья и перспективы, которые предусматривает семья в результате получения денежных средств за проданную недвижимость.

Уполномоченных на выдачу разрешения, должностных лиц, интересует судьба и имущественное положение ребёнка, прописанного в квартире (см. ). Поэтому родителям требуется обосновать, что в перспективе его условия проживания улучшатся, с приведением конкретных фактов, которые потребуется подтвердить соответствующими справками или актами.

Заявление требуется от обоих супругов, являющихся родителями. Личность заявителей удостоверяется гражданскими паспортами, а число и личности детей – свидетельствами о рождении.

При условии, что мать или отец воспитывают малыша или подростка в одиночку, требуется представить соответствующий документ:

• свидетельство о рождении – для одиноких матерей;
• свидетельство о разводе – при расторжении брака;
• свидетельство о смерти – в случае кончины супруга.

Опекуны предоставляют соответствующие бумаги о назначении опекунства и документ, удостоверяющий личность. Поверенные, действующие в интересах собственников недвижимости – свои гражданские паспорта и нотариально удостоверенную от родителей.

Если подростку исполнилось 14 лет, от него требуется отдельное заявление с ходатайством о разрешении сбыта жилого помещения, а так же прилагается ксерокопия и подлинник паспорта.

Кроме обозначенного, к заявлению прилагаются правоудостоверяющие и на продаваемое жильё.

К правоустанавливающим относятся те виды документов, на основании которых возникло владения объектом. Например:

• договоры имущественных сделок;
• свидетельство о ;
• решение суда и т.п.

К правоудостоверяющим относятся на квартиру или иное жилое помещение. При требуется представить комплект правоудостоверяющих бумаг, чтобы в итоге сложения долей, собственность равнялась единице.

Если доли в праве на помещение отчуждаются только частично, со стороны остальных сособственников требуется нотариально удостоверенное согласие на сбыт жилья.

Согласие на участие в сделке несовершеннолетнего лица требуется предъявить и всем участникам имущественной сделки, указанным в качестве сторон гражданского договора.

Кроме обозначенного, на продаваемое жильё представляются сведения из БТИ в виде:

• помещения.

Иногда уполномоченная комиссия сокращает перечень требующейся документации. По преимуществу это те случаи, когда ребёнок не собственник квартиры, а только прописан на продающейся жилплощади.

Документы для органов опеки при покупке квартиры

Уполномоченная на принятие соответствующего решения комиссия запрашивает так же документацию на приобретаемое жильё.

Решение ориентируется на сохранение или улучшение соответствующих условий проживания, предоставляемых детям в результате покупки новой квартиры. Соответственно, приобрести комнату в вместо отдельного жилья, не допускается.

В случае ухудшения условий существования , комиссия отказывает в проведении сделки.

Здесь так же прилагаются:

• правоустанавливающие договора или свидетельства;
• свидетельства о праве собственности продавцов недвижимости;
• об оценке и степени износа помещения;
• технический и ;
• справка из ЖЭУ об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;

После проведения сделки, покупателям требуется отчитаться в том, что приобретено именно то жильё, на которое предоставлялось разрешение. К отчёту прилагается справка из Росреестра, с указанием кадастровых характеристик объекта, подлежащего регистрационному учёту.

Если квартира или доля принадлежала несовершеннолетнему, комиссия требует сохранения имущественных гарантий и в случае покупки.

Родители подтверждают документально, что доля или приобретённый объект сохраняют тот же статус правообладания.

Кроме объёма общей и жилой площади учитываются иные параметры. Например, квартиру с удобствами недопустимо сменить на частный дом без удобств. Исключением могут стать случаи, когда площадь дома существенно превышает метраж бывшей квартиры.

То же касается района, в котором приобретается жильё. Оно не должно быть удалено от инфраструктуры настолько, что это затруднит посещение ребёнком детского сада или школы учеником.

Служба опеки и попечительства взвешивает все плюсы и минусы имущественной сделки, объективно рассматривая позицию детей, которая возникает в результате перемены места жительства.

Если недвижимость собственника, не достигшего 18 лет, продана, но взамен новая жилплощадь не приобретена, в комиссию по опеке и попечительству требуется сдать выписку из лицевого счёта несовершеннолетнего.

Лицевой счёт должен отражать перечисление соразмерной суммы средств, вырученных с продажи.

Иногда нестандартные ситуации требуют представления дополнительных справок от соответствующих учреждений и организаций. Например, если родители не живут совместно, не оформив бракоразводный процесс – органами опеки и попечительства будут затребованы заявления от отца и от матери.

В том случае, если мать (отец) не осведомлён о месте нахождения супруга, допустимо обратиться в суд за . Таковое принимается при отсутствии лица в течение года.

Более короткий срок отсутствия, но превышающий 2 месяца, способна заменить справка из УВД о проведении розыскных мероприятий.

Решение суда так же предъявляется:

• в случае признания отца или матери недееспособным;
• признания ограниченно дееспособным;
• лишения родительских прав;
• ограничения в правах.

Это обусловлено тем, что долевое участие не гарантирует защиту прав инвесторов, в том числе – несовершеннолетних. То есть риски за участие в долевом строительстве делегируются ответственности взрослых (см. ).

Когда документы для органов опеки при продажи квартиры не требуются

Для того, чтобы при покупке квартиры обойти процедуру комиссионного решения по вопросу приобретения нового жилья, граждане снимают несовершеннолетних членов семьи с регистрационного учёта.

То есть мать с детьми прописывается на время проведения сделки у родственников или знакомых. Однако даже близкие родственники далеко не всегда охотно прописывают женщин с детьми, так как последующая выписка таких жильцов без их согласия практически невозможна.

Все остальные ситуации, в которых малолетние лица или подростки зарегистрированы на территории помещений, выставленных на торги, требуют контакта с органами опеки и попечительства.

Исключение составляют прецеденты, когда дети, лишившись родителей, передаются на воспитание в детские дома. В этом случае сбыт жилья, на который несовершеннолетние имеют законное право, производится поверенными или уполномоченными должностными лицами, действующими в их интересах. Документация на новое жильё не предъявляется.

После сбыта недвижимости, соразмерная сумма средств перечисляется на лицевой счёт воспитанника детского дома, сведения о чём, поступают в органы опеки и попечительства.

Получить её для распоряжения, законный владелец вправе по достижении 18 лет.

Вопрос, как получить разрешение на продажу квартиры в органах опеки, возникает, если ребенок является собственником этой квартиры или ее части.

Поскольку в соответствии с законами, которые действуют и в 2019 году, родители или лица, которые их заменяют, не имеют права совершать подобные сделки без предварительного разрешения органов опеки.

В свою очередь ребенок не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению его имущества, а также других подобных сделок, что ведет к уменьшению его имущества.

Поэтому, если ребенок является собственником квартиры или ее доли, при продаже нужно получить постановление органов опеки на отчуждение собственности и согласие на покупку нового жилья. Причем такие действия должны выполняться одновременно.

Прописать детей, которым нет 18, к бабушке или дедушке — это не достаточная мера. Так как после перерегистрации ребенок не теряет права собственности на жилье.

Прописка в другое место будет иметь значение, если собственником квартиры ребенок не является, а просто прописан в ней.

Осуществить продажу жилья можно только при условии, что несовершеннолетним собственникам предоставляется в собственность равноценная жилплощадь.

Для получения разрешения необходимо обращаться в органы опеки в управление социальной защиты населения своего района.

Если родители не поставят в известность органы опеки о продаже жилья, собственником которого является несовершеннолетний, то органы опеки могут подать в суд и признать сделку незаконной. При этом права несовершеннолетних будут считаться нарушенными.

В соответствии со статьей 37 Гражданского кодекса РФ, родители ребенка или его опекуны не имеют права совершать сделки отчуждения имущества без предварительного разрешения органов опеки и попечительства. А ребенок не может давать согласие на такие сделки.

Чтобы получить разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры, в данную инстанцию по месту жительства ребенка нужно подать заявление в определенной форме.

В нем представители ребенка указывают, что обязываются соблюдать права и интересы несовершеннолетнего и существо будущей сделки.

По правилам заявление составляется в присутствии инспектора органа опеки и заверяется им.

Сотрудник органа опеку в обязательном порядке проводит личную беседу с родителями или опекуном ребенка. На встрече должны присутствовать оба родителя. Если ребенку уже исполнилось 14 лет, его присутствие тоже требуется.

Малолетними считаются лица до 14 лет и за них действуют их законные представители. После 14 дет дети действуют самостоятельно, но с письменного согласия своих представителей.

Обращаясь за разрешением в органы опеки, важно придерживаться основного правила — предварительная подготовка полного пакета документов.

Поскольку обращение в данную инстанцию за получением разрешения на продажу квартиры, имеет смысл только при наличии полного пакета необходимых бумаг. Представляются как подлинники документов, так и их копии.

• свидетельство права собственности;
• кадастровые и технические паспорта и планы;
• договор приватизации, если имеется;
• оригинал выписки из Росреестра о стоимости квартиры;
• справка из ЕИРЦ о том, что отсутствует задолженность по коммунальным платежам, она не является обязательной, но ее могут потребовать;
• подлинник выписки из домовой книги на квартиру, которую планируется продавать;
• подлинник выписки о состоянии финансово лицевых счетов на все жилые помещения, которые участвуют в сделке.

Документы на жилье, которое покупается, подавать не нужно, если несовершеннолетний собственник жилья передается на государственное содержание и обеспечение.

В таком случае родители обязаны открыть счет на имя ребенка и положить на него ровную сумму стоимости квартиры или ее доли.

Банковские документы должны быть предъявлены в органы опеки. Перевести деньги на счет нужно до совершения сделки купли-продажи.

В большинстве случаев органы опеки и попечительства не дают согласия на на сделку, при которой осуществляется покупка квартиры в рассрочку при одновременной продаже имеющихся в собственности жилых помещений.

Это касается и сделок по залогу помещений и продажи с одновременным дарением. Отказ объясняется большим риском потери имеющейся площади.

Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры оформляется в виде разрешения главы города . Оно делается в течение двух недель с момента первого обращения в органы опеки. При условии, что представлен полный пакет документов.

Опека рассматривает документы на продажу квартиры в течение определенного времени. Этот период составляет 1 месяц с момента написания заявления.

Этот срок можно сократить только при наличии уважительных причин. Но к таким причинам не относятся:

1. Истекающие сроки действия документов, которые представляются в органы опеки.
2. Истекающие сроки внесения оплаты, задатков и иных оплат за квартиру.
3. Устные или письменные договоры между сторонами, что не имеют юридической силы.

После того, как разрешение будут получено, можно совершать сделку. Продажа старого и покупка нового жилья должна проходить одновременно.

С приобретением нового жилья следует уведомить органы опеки, что их решение выполнено . Подтверждающие документы следует представить не позже 30 дне с даты выдачи разрешения органа опеки.

В случае, когда семья переезжает в другой город, органы опеки могут разрешить продажу квартиры даже если покупка новой квартиры пройдет не одновременно с продажей старой.

При этом деньги от продажи квартиры должны быть перечислены на счет ребенка. Не позже чем через 3 месяца родители обязаны купить квартиру в своем городе и наделить ребенка соответствующей долей собственности.

Если родители или опекуны продадут квартиру, собственником которой является ребенок, без разрешения органов опеки и попечительства на продажу жилья, то последние могут обратиться в суд, признать нарушенными права детей, а сделку незаконной.

Чтобы получить разрешение в опеке на продажу квартиры, заявление можно подать через МФЦ . При этом сроки получения приказа увеличиваются примерно на неделю.

И это только в случае, когда заявитель подает полный список необходимых документов. Если что-то было упущено, срок увеличивается еще.

Разрешение органов опеки на продажу квартиры действует в течение трех месяцев, но если это не указано в документе, то разрешение действует до момента совершения всех необходимых условий.

Дети становятся дееспособными в восемнадцатилетнем возрасте. Это прописано в Гражданском кодексе РФ.

Все, кто младше считаются недееспособными или частично дееспособными — с 14 лет . Интересы недееспособных граждан представляют их законные представители. Ими выступают родители или опекуны.

Если ребенок не является собственником квартиры, то для ее продажи разрешение органов опеки и попечительства не нужно.

Согласие органов опеки на продажу требуется, если несовершеннолетний ребенок имеет долю в собственности продаваемой квартиры, или он собственник жилья.

Без наличия разрешения на продажу от опеки, все дальнейшее действия бессмысленны, поскольку сделка будет считаться незаконной.

В некоторых случаях органы опеки отказывают в разрешении на продажу. Это случается, если возникают сомнения в полученной выгоде для ребенка. К примеру, новое жилье меньше по размерам, чем предыдущее и менее комфортное.

Дополнительные риски возникают при продаже квартиры и приобретении жилья в рассрочку, а также, если новое жилье приобретается в новостройках, особенно, когда оно еще не достроено. Поскольку лишая ребенка жилья, по сути, ему ничего не предоставляется взамен.

Отказ опеки не всегда является окончательным . Можно попробовать переубедить органы власти, представив дополнительные аргументы в пользу продажи, перечислить, какие дополнительные выгоды и преимущества получит ребенок от продажи.

Если вердикт остается неизменным, можно попытаться его оспорить через суд. Апелляция подается в течение трех месяцев.

Таким образом, чтобы получить согласие на продажу квартиры от органов опеки, законным представителям нужно написать заявление установленного образца в органы опеки. Данное заявление подписывается обоими родителями.

Если ребенок старше 14 лет, он тоже обращается с заявлением на проведение сделки . Кроме заявления необходимо собрать определенный пакет документов.

Только после подачи заявления и всех необходимых бумаг в полном объеме, можно рассчитывать на получение необходимого разрешения. Основная его цель — контроль над соблюдением имущественных интересов несовершеннолетнего.

Стандартный срок выдачи от 15 до 30 рабочих дней. Действует данное разрешение на протяжении трех месяцев.

Если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний ребенок ил недееспособное лицо, то для совершения каких-то сделок с такой недвижимостью, необходимо знать о том, как продать квартиру с опекой. Иными словами. Прежде чем отчуждать такую квартиру, вам придется подготовить определенные документы и получить согласие муниципальных органов опеки и попечительства.

Квартира с опекой – что говорит Закон

В соответствии со статьей 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, родители, либо опекуны несовершеннолетнего ребенка не смогут без согласования с соответствующими органами совершать какие-либо сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего ребенку. И хотя, как правило, родители не являются врагами своих детей и действуют исключительно исходя из их блага, получить согласие органов опеки и попечительства бывает иногда совсем непросто. Как правило, затруднений не вызывают только те сделки, когда одновременно с продажей квартиры с опекой происходит покупке новой недвижимости, где ребенок получает такую же или большую долю, иными словами, его положение заметно улучшается. Если же вы хотите продать квартиру с опекой и уменьшить имущество несовершеннолетнего, то согласия на такую сделку, по закону вам не получить. Более того, если все же каким-то образом вы сумеете ее провести, она в положенный срок будет оспорена органами опеки и попечительства в судебном порядке и признана недействительной.

Обратите внимание, что речь идет именно об отчуждении доли недвижимого имущества несовершеннолетнего. То есть, если вы просто перерегистрируете его к своим родственникам или по месту регистрации одного из родителей, это ситуацию не изменит, ведь ребенок продолжает оставаться собственником той квартиры, откуда его выписали. И продать такую квартиру у вас не получится. Перерегистрировать ребенка имеет смысл только в том случае, если он не является собственником квартиры, а просто здесь зарегистрирован.

Как продать квартиру с опекой и получить разрешение

Прежде всего, вам следует обратиться в органы опеки и попечительства своего муниципального образования и написать заявление о том, что вы хотите продать квартиру и обязуетесь при этом соблюдать все права несовершеннолетнего. Заявление должно быть написано непосредственно в органах опеки, подписать его должны оба родителя ребенка или те лица, которые их заменяют – опекуны, затем заявление заверяется районным инспектором.

После этого с вами должны провести собеседование, на котором необходимо присутствовать обоим родителям ребенка и ему самому, при условии, что ребенку уже исполнилось 14 лет, и он получил паспорт. Иногда органы опеки и попечительства требуют, чтобы на таком собеседовании присутствовали собственники той квартиры, которую вы намерены приобрести, им придется написать заявление о том, что они обязуются продать свою квартиру, либо определенную долю несовершеннолетнему.

К заявлению-ходатайству необходимо приложить следующий пакет документов:

• паспорта обоих родителей, опекунов, либо одного родителя, если семья неполная;
• если ребенку уже исполнилось 14 лет, и он получил паспорт – его заявление, в котором он выражает согласие на продажу квартиры с опекой;
• свидетельство о браке, свидетельство о расторжении брака, свидетельства о рождении детей;
• документы на квартиру с опекой, которую вы хотите продать;
• документы на квартиру, которую вы хотите приобрести взамен отчуждаемой;
• другие документы по запросу органов опеки и попечительства.

Для того чтобы получить разрешение на продажу квартиры с опекой, вам необходимо представить подтверждение того, что права ребенка не будут нарушены, а приобретаемая на его имя жилплощадь не меньше той, которую вы хотите продать и не хуже по своим качествам. Подготовка разрешения органов опеки и попечительства обычно занимает около двух недель. После того, как оно будет получено, вы можете смело продать квартиру с опекой. После совершения сделки, одновременной покупки новой жилплощади на имя ребенка и перерегистрации права собственности, вам необходимо будет предоставить в органы опеки письменное заявление, в котором вы их уведомляете о совершившейся покупке. К заявлению нужно будет приложить копию свидетельства о собственности на имя ребенка. На это отводится ровно месяц с того момента, как вы получили разрешение на продажу квартиры с опекой.

В каких случаях можно продать квартиру с опекой без одновременной встречной покупки

Если вы переезжаете на постоянное место жительства в другой город Российской Федерации, разрешение на продажу квартиры с опекой будет вам выдано, при условии, что вы положите на имя ребенка сумму, вырученную от продажи его квартиры или доли в ней. Но это еще не все. В течение трех месяцев после получения разрешения вы обязаны приобрести на имя ребенка аналогичную или большую жилплощадь в другом городе и уведомить об этом органы опеки и попечительства по своему прежнему месту жительства. Если вы этого не сделаете, сделка по продаже квартиры с опекой будет аннулирована в судебном порядке.

Если в качестве встречной покупки фигурирует квартира, приобретаемая по договору долевого строительства, получить разрешение органов опеки и попечительства намного сложнее, однако его могут дать, при условии, если дом уже находится в финальной стадии строительства. Сначала вы заключаете договор долевого участия и только потом можете продать квартиру с опекой, обязательно перерегистрировав ребенка по другому адресу на это время.

Любая операция с квартирой, в которой есть доля несовершеннолетнего, требует согласования с органами опеки и попечительства. А сотрудники этого ведомства настолько серьезно относятся к вопросу защиты детских интересов, что порой готовы выйти за рамки отведенных им полномочий и предъявить родителям неправомерные требования.

Родители не вправе распоряжаться квартирой, совладельцем которой выступает ребенок, без разрешения органов опеки и попечительства. Эти ограничения предусмотрены Гражданским кодексом РФ (п. 2 ст. 37) и законом «Об опеке и попечительстве» (ч. 1 ст. 21). Такое жилье нельзя использовать в качестве залога по кредиту, менять, продавать или сдавать в аренду без соответствующего разрешения. Спорные ситуации при получении разрешения от органов опеки возникают так часто, что их успели обобщить и классифицировать. О том, в каких случаях неправы родители, а когда - работники органов опеки, рассказывают эксперт регионального министерства соцполитики и специалисты рынка недвижимости.

1. Требование предоставить ребенку аналогичную долю в приобретаемом жилье. Доля или деньги?

Допустим, семья решила улучшить жилищные условия - переехать из однокомнатной квартиры в квартиру аналогичного метража в новостройке. На практике родители сталкиваются с требованием предоставить ребенку аналогичную по размеру долю в приобретаемой квартире. Получается, что если в бараке ребенку принадлежало 50% квартиры, то и в новой квартире он должен стать собственником половины жилплощади. Однако эксперты уверены, что такое требование органов опеки идет в разрез с действующим законодательством.

Валентина Коломейчук

Согласно закону, органы опеки и попечительства выдают предварительное разрешение на совершение сделки, которая не влечет снижения стоимости доли несовершеннолетнего. Это значит - законный представитель должен наделить ребенка долей собственности, соразмерной стоимости, а не размеру доли отчуждаемого имущества. Позиция органов опеки попечительства является неправильной, когда они требуют наделение ребенка аналогичной или большей долей, потому что стоимость имущества зависит от стоимости квадратного метра. И размер доли может быть, как увеличен, так и уменьшен.

Таким образом, получается, что размер доли правильно измерять в денежном выражении, а значит, зависит он от стоимости продаваемой квартиры. К примеру, если ребенку принадлежало 50% квартиры в бараке, которая стоит 1 млн руб., то его доля равна 500 тыс. руб. И при покупке однушки в новостройке стоимостью 2,5 млн руб. родители вправе записать на ребенка долю в 20%.

2. Отказ в выдаче разрешения на сделку купли-продажи с жильем близких родственников. Выгода или запрет?

Формально органы опеки правы, когда выносят запрет на совершение сделки по продаже/обмену квартиры несовершеннолетнего на квартиру его ближайших родственников. Такое ограничение предусматривает ст. 37 Гражданского Кодекса РФ (Распоряжение имуществом подопечного). Впрочем, у судов есть своя точка зрения на этот счёт.

Валентина Коломейчук

замначальника отдела организации и контроля деятельности по опеке и попечительству министерства социальной политики Свердловской области

На практике возникает вопрос по реализации ст. 37 Гражданского кодекса, который устанавливает ограничение на совершение сделок с имуществом несовершеннолетнего. Такие ограничения накладываются в отношении сделок между близкими родственниками. В соответствии с семейным законодательством, близкими являются родители и ребенок, внуки и дедушка/бабушка, полнородные братья и сестры. Нельзя совершить возмездную сделку между этими категориями граждан. Но вместе с тем, сложилась судебная практика, которая подтвердилась Свердловским Областным судом, - возмездная сделка мены возможна в том случае, если это приведет к выгоде подопечного.

Упомянутая судебная практика сложилась уже несколько лет назад, однако, и сегодня реализация подобных сделок, может натолкнуться на противодействие со стороны официальных лиц.

Ещё одна сложная, хотя и распространённая ситуация — бабушка продаёт долю квартиры, в которой вторым собственником является ребёнок. Бывали случаи, когда органы опеки запрещали продавать эту долю в пользу ребёнка, сославшись на законодательный запрет возмездных сделок родственников с несовершеннолетними. Но сейчас, опека, как правило, соглашается на подобные сделки.

Лилия Кабища

эксперт отдела жилой недвижимости ООО «БК_Недвижимость»

При отчуждении доли несовершеннолетнего в общей долевой собственности: даже если органы опеки выдадут соответствующее разрешение, можно столкнуться с отказом у нотариусов в оформлении именно возмездной сделки между родственниками. А подобные действия подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Ранее портал сайт рассказывал об особенностях оформления и о приёмах, позволяющих добиться разрешения на сделку от органов опеки либо обойти запреты, выставленные этими органами.

3. Требование внести на расчетный счет ребенка сумму его доли от продажи квартиры, даже если ребенок получил долю в квартире родственника. Ипотека или дарение?

Часто родители планируют улучшение жилищных условий с помощью ипотеки. Например, семья намерена однокомнатную квартиру поменять на трёшку с доплатой. Органы опеки могут посчитать такой обмен ухудшением жилищных условий, так как на приобретаемое жилье будет наложено обременение в виде кредита. Если родители не смогут расплатиться по ипотеке, то потеряют квартиру. Несколько лет назад ситуация осложнялась еще и тем, что банки отказывались в залоговой квартире прописывать ребенка в составе собственников. Однако ситуация изменилась. По крайней мере, ключевые игроки жилищного кредитования разрешают оформлять долю собственности на несовершеннолетнего. А вот позиция органов опеки до сих пор неоднозначна - в разных районных отделениях на подобные сделки реагируют по-разному.

Елена Мяло

советник генерального директора ГК «Северная казна»

Многие органы опеки вызывают родителей и начинают уточнять подробности платежей, финансовые возможности, откуда они будут брать деньги на погашение кредита и так далее. Иногда требуют принести справку 2-НДФЛ или другие документы, которых нет нигде в перечне: предоставить копию трудовой, справки, написать соответствующее письмо. Хотя все это делает кредитная организация. Если кредит одобрен, значит, банк уже проверил надежность заемщика.

По статистике риэлторов, пока количество ипотечных квартир, доля которых принадлежит детям, остается невелико. Родители предпочитают обходной путь - наделить ребенка долей в квартире родственников, и без всяких ограничений взять ипотечный кредит и приобрести квартиру. Правда, в этом случае органы опеки иногда предъявляют дополнительные требования:

Валентина Коломейчук

замначальника отдела организации и контроля деятельности по опеке и попечительству министерства социальной политики Свердловской области

Распространенная ситуация: родители соблюдают имущественные интересы ребенка путем наделения его в порядке дарения части жилого помещения бабушки. Органы опеки соглашаются, но говорят, что сделка дарения - это безвозмездная сделка, поэтому денежные средства, полученные от продажи, необходимо перечислить на расчетный счет ребенка. Есть судебная практика, в соответствии с которой такая позиция органов опеки и попечительства не верна.

4. Требование одновременно проводить сделку по продаже имеющегося жилья и приобретению другого. Одновременно или в течение месяца?

До недавнего времени органы опеки считали обязательным выполнение условия «одновременности сделки» - если обменивается квартира, в которой есть доля несовершеннолетнего, то обе сделки (продажа старого жилья и покупка нового), должны проходить в один день. Исключения делались, только если обмениваемые квартиры находились в разных населенных пунктах. Но, как оказалось, требование «одновременности сделки» не содержится ни в одном правовом акте. То есть органы опеки не вправе устанавливать какие-либо сроки для проведения сделки по продаже и покупке жилья.

Влада Павлова

Выдвигаемое органами опеки требование об «одновременности сделки» не только усложняет проведение операций с объектами недвижимости, но и вводит семью в дополнительные расходы. По закону сделки с долевой собственностью (в том числе, если есть доли детей) проводятся через нотариуса. Но в нотариате, почему-то, принято, что и встречная сделка тоже должна быть нотариальной. Хотя если приобретается квартира у одного собственника, закон не содержит требования о нотариальном оформлении. А нотариальное оформление - это госпошлина 0,5% от стоимости объекта и 5 100 рублей техработы. Чтобы избежать лишних расходов при проведении «одновременной сделки» семье приходилось искать нотариуса, который согласится регистрировать продажу квартиры без требования о нотариальной регистрации встречной сделки.

Впрочем, как замечает Влада Павлова, сегодня органы опеки уже не считают выполнение принципа «одновременности сделки» столь уж обязательным. Они могут выдать разрешение, в котором будет указано, что продажа квартиры с долей ребёнка разрешается, при условии, что встречная сделка пройдёт в течение месяца, в противном случае разрешение на продажу считается недействительным. То есть проблема с органами опеки вроде решена. Но появилась новая беда…

Влада Павлова

специалист по недвижимости АН «Линк»

Человек, купивший квартиру, в которой была доля несовершеннолетнего, не сможет проследить, было ли выполнено требование органов опеки - купила ли семья в течение месяца новую квартиру, и получил ли несовершеннолетний долю в ней. Если семья этого не сделает, то пострадает покупатель их старой квартиры. Если вскроется факт нарушения прав ребенка, органы опеки могут аннулировать сделку, и добросовестный покупатель останется без квартиры.

Аналогичная ситуация может возникнуть при продаже квартиры, купленной с участием материнского капитала, где были ущемлены права ребенка. Достаточно распространённая ситуация: родители, купили квартиру с помощью маткапитала, не наделили ребенка долей в квартире, а саму квартиру продали. По достижении совершеннолетия, выросший молодой человек может подать в суд и аннулировать совершенную родителями сделку.

5. Требование наделить детей долями именно в квартире приобретённой с использованием маткапитала. Договор или заявление?

Жильё, купленное с использованием маткапитала, по закону должно принадлежать всем членам семьи - у каждого своя доля. Если происходит обычная покупка, то разделение по долям обычно указано в самом договоре купли-продажи. Если же маткапитал используется при покупке жилья по договору долёвки и/или в ипотеку, то обязанность по наделению долями членов семьи возникает у владельца объекта только после того, как строительство завершено, а кредит полностью погашен. Были случаи, когда квартиры, купленные с использованием маткапитала, родители продавали, не наделив детей долями. Некоторые из таких сделок были выявлены прокуратурой и оспорены через суд.

Людмила Плотникова

До недавнего времени официально нельзя было продать квартиру, купленную с использованием маткапиталла, в которой не было проведено наделение долями членов семьи. Любая такая сделка воспринималась контролирующими органами как нарушение закона. Однако сегодня ситуация поменялась - собственник объекта может обратиться в органы опеки с заявлением, в котором пообещает, что наделит членов семьи долями в новой квартире, которою купит взамен «старой» приобретённой с использованием маткапитала. Он оформляет соответствующее обязательство и заверяет его нотариально. В этом случае органы опеки могут разрешить продажу квартиры без наделения членов семьи долями.

Ранее портал сайт рассказывал об особенностях совершения сделок c .

6. Запрет на присутствие риэлтора при переговорах представителя органов опеки и родителей. Законно или нет?

По словам участников рынка, сотрудники органов опеки и попечительства Орджоникидзевского и Верх-Исетского районов Екатеринбурга неоднократно требовали, чтобы граждане, пришедшие на приём, не приглашали с собой риэлторов. Подобные требования - самодеятельность чиновников. Никаких законных запретов на участие риэлтора (и иных лиц) в переговорах - не существует.

Валентина Коломейчук

замначальника отдела организации и контроля деятельности по опеке и попечительству министерства социальной политики Свердловской области

Я ничего не хочу сказать плохого относительно порядочности наших граждан, но риэлторы тоже бывают разные. Органы опеки заинтересованы в том, чтобы сделка прошла чисто, поэтому представители органов опеки предпочитают общаться с представителем несовершеннолетнего тет-а-тет. Но каких-либо законодательных запретов на присутствие риэлтора нет - кого хочу, того и веду с собой в органы опеки.

7. Отказ органов опеки принимать документы по сделке, прошедшей через электронную регистрацию. Компьютер или бумага?

Электронная регистрация сделки с объектом недвижимости появилась сравнительно недавно. Электронная регистрация производится без посещения офиса МФЦ - документы в электронном виде оправляются в Росреестр из банка.

Елена Словеснова

Был случай - семья приобрела по договору долевого участия квартиру с использованием средств маткапитала. Договор долёвки зарегистрирован в электронном виде, то есть, на самом договоре нет синего штампа о его регистрации в Росреестре. Электронная отметка о регистрации есть на договоре, пришедшем из регистрирующего органа в электронном виде. Случилось так, что семья решила переуступить права по договору участия. Потребовалось разрешение от органов опеки. Но оказалось, что районное управление органов опеки не имеет доступа к ЕГРН в электронном виде. То есть орган опеки не видит, зарегистрирован договор долёвки или нет. Пришлось заказывать через офис МФЦ выписку, подтверждающую регистрацию договора.

Как замечают риэлторы, требования о дополнительном подтверждении сделки, проведенной в электронной форме, предъявляют не все районные отделения органов опеки. Тем не менее, есть и такие. Участники рынка считают, что должно стать нормальной практикой, чтобы орган опеки мог полноценно сотрудничать с регистрирующим органом и сам запрашивал у него документы, по интересующим сделкам.

***

Органы опеки в разных районах Екатеринбурга по-разному подходят к выдаче разрешений на сделки с жильем, в котором есть детские доли. В некоторых районах получить разрешение труднее, в других - проще. По мнению екатеринбургских риэлторов самый лояльный в этом вопросе район Чкаловский, а самый строгий - Верх-Исетский. Если родители сталкиваются с неправомерным требованием органов опеки, они вправе отстаивать свои интересы. Для этого есть несколько способов.

Людмила Плотникова

юрист Уральской палаты недвижимости

С органами опеки можно попробовать договориться. К примеру, если они настаивают на проведении сделки по продаже и покупке квартиры в один день, а это невозможно, то можно предложить принести предварительной договор на покупку квартиры. Кроме того, если требование неправомерно, решить вопрос можно, написав жалобу на действия районной опеки в вышестоящий орган - министерство социальной опеки Свердловской области. Есть еще один способ - можно в судебном порядке подать жалобу на отказ в выдаче согласия или об обжаловании данного постановления.

Как замечают профессиональные участники рынка недвижимости, диалог с органами опеки в последнее время усложнился «благодаря» тому, что теперь практически всё общение с ними осуществляется через МФЦ. Бумаги в орган опеки подаются через МФЦ, ответы приходят также в МФЦ, и чтобы пробиться на личную встречу со специалистом органов опеки придётся потратить много времени.

Елена Словеснова

руководитель допофиса ЦН «Северная казна»

Большинство людей, обращающихся за разрешением на сделку в органы опеки, не понимают, какие дополнительные бумаги могут помочь в получении положительного решения. И в офисе МФЦ человеку не подскажут. А в результате вырос риск получения отказа.

В принципе, с помощью этого же «неудобного» МФЦ можно попытаться и воздействовать на специалистов органов опеки. Агенты, защищающие интересы своих клиентов, уже приспособились через МФЦ подавать в органы опеки заявления о намерении подать жалобу в вышестоящую инстанцию. Если позиция гражданина сформулирована толково и с опорой на законодательные акты, то органы опеки вполне могут пересмотреть свою позицию.